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住房租赁市场规模巨大 公寓租赁迎来规模化扩张

来源:房天下 2017-08-04 00:30:00

[摘要] 近日,住建部发文要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。

本文来自财经日报

近日,住建部发文要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场

住房租赁市场规模巨大。有公开数据显示,2015年中国分享经济市场规模约为19560亿元。其中,房屋分享领域增势迅猛,短租市场规模突破105 亿元,这一数字目前还在增长。

受益上述政策的是长租公寓。在购租并举的政策导向之下,住房供给端的结构将被改变,销售住宅不再是解决居住问题的主要手段,转而变成“销售+租赁+公租房保障房”等多元化解决方案并行的发展局面。以目前的政策环境和市场环境来看,尤其有利于规模化的机构运营商的发展。

其次受益的是短租业者。短租业者面临的难题是规模化,难以降低采购和营销成本。短租业者的客源多以旅游为目的,入住是日租制,面对酒店业者的直接竞争,非标化短租业者的规模化劣势凸显。

要达成规模化,自然离不开资金的支持。针对租赁企业回款慢等特点,上述政策鼓励金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度。对于长租、短租、民宿等非标化住宿业者而言就等于增加了通过银行获得贷款的可能。

租赁市场的格局改变同时也促进了酒店业的变化。如今,如家、华住、铂涛等都在积极拓展其非标化住宿品牌,希望可以在分享经济中分得一杯羹。

不过,事物都有两面性。对于很多长租和短租运营商来说,由于其不持有物业,在做银行质押和指标筛选的时候,要获得贷款支持还是存在一定难度。不少业者在与笔者交流时表示,可以放开允许公寓行业用未来的或者是较长时间的物业使用权(10年、15年等)作为质押。比如,魔方公寓此前通过公募市场发行了公寓行业ABS,其底层资产为魔方中国及其魔方北京、魔方上海、魔方广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入。

此外,政策鼓励相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。关于这一点,不少业者提出,是否可以开放已经较为成熟的市场化运营机构和国企进行合作,对城市中心的办公、厂房等存量资产进行盘活,鼓励企业通过微改造的方式来补充城市住房。而关于这类微改造,也希望可以出台一些改造标准,例如在改造居住用途的过程中,安全、消防的标准,人均居住面积的标准等等,这样在改造的时候企业更加有据可依。

笔者了解到,细则一直是非标化住宿业者的一大头痛问题,因为在开发新项目和经营过程中,对于证照等标准还不够明确,很多时候都是等问题发生才去反溯源头,因此很多业者都希望相关细则可以进一步明确,那么一旦获得更多融资,则业者可以放心大胆地去开发项目。

无论长租还是短租,非标化住宿业的安全问题是最重要的,因此如何解决与相关部门的对接,登记长住或短住客人,也是实际操作中必须重点关注的。

部分业者在与笔者交流时指出,比如是否可以通过相关部门和暂住人口管理系统的对接,住客在门店就可以现场办理暂住证,使得非标化住宿业在人口管理上的监管力度比酒店更规划、更便捷,这同时也让住户在暂住证和居住证办理登记方面可以得到简化。

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